Czym jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny – długoterminowy kredyt bankowy, którego zabezpieczeniem jest hipoteka ustanowiona na rzecz banku kredytującego z zabezpieczeniem na prawie użytkowania wieczystego lub prawie własności nieruchomości.

Kredyt walutowy: To kredyt udzielony w innej walucie niż obowiązująca w danym kraju. W Polsce najpopularniejszą walutą w której udzielano kredytów hipotecznych były CHF, EUR, USD oraz w mniejszym stopniu inne waluty jak japońskie jeny.

Kredyt Denominowany: w przypadku takiego kredytu wysokość kwoty należnej do spłaty zależy od kursu kupna waluty zagranicznej w dniu zawarcia umowy kredytowej. Umowa opiewa na konkretną ilość pieniędzy w walucie obcej i jest przeliczana na walutę krajową dopiero w momencie wypłaty. Wadą tego typu rozwiązania jest niepewność dotycząca kwoty ostatecznie otrzymanej przez kredytobiorcę, ponieważ gdy po podpisaniu umowy spadnie wartość waluty krajowej otrzyma on mniej pieniędzy niż pierwotnie

zakładał. W odwrotnej sytuacji, czyli takiej w której kurs waluty krajowej wzrośnie, kredytobiorca otrzyma kwotę większą niż zakładał.

Kredyt indeksowany: kredytodawca zobowiązuje się do wypłaty kredytobiorcy konkretnej sumy w jego walucie krajowej, która w momencie wypłaty przeliczana jest na walutę obcą. Kredytobiorca zobowiązany jest więc spłacić swój kredyt w walucie obcej i jest wystawiony na ryzyko wzrostu kursu waluty obcej, co wiąże się ze spłatą większej kwoty. Zaciągnięcie tego typu kredytu opłacalne jest więc przy założeniu, że cena obcej waluty będzie spadać.

bek_kredyt

Dlaczego wyrok Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości w sprawie C-260/18 Dziubak vs. Raiffesisen z 3 października 2019 r. jest istotny dla „frankowiczów”?

Wyrok jest istotny, gdyż przesądza jednoznacznie, że w umowach kredytu indeksowanego do waluty obcej (franka), nieuczciwe klauzule dotyczące różnic kursowych nie mogą być zastąpione przepisami ogólnymi polskiego Kodeksu cywilnego. Jeżeli po usunięciu nieuczciwych warunków charakter i główny przedmiot tych umów może ulec zmianie w zakresie, w jakim nie podlegałyby one już indeksacji do waluty obcej równocześnie podlegając stopie oprocentowania opartej na stopie obowiązującej w odniesieniu do tej waluty, prawo Unii nie stoi na przeszkodzie unieważnieniu tych

umów. Trybunał wskazał również, że konsument musi również mieć prawo do odmowy bycia objętym ochroną, w ramach tego samego systemu, przed szkodliwymi skutkami spowodowanymi unieważnieniem umowy jako całości, jeżeli nie zamierza korzystać z tej ochrony.

Co oznacza „odfrankowienie umowy”?

Po wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej zapadło w 2019 r. bardzo niewiele wyroków w sprawie „frankowiczów” (głównie w Warszawie). Wyrok Trybunału nie rozstrzyga jednoznacznie tej kwestii, ale uważamy, że „odfrankowienie” umowy kredytowej to pozostawienie umowy kredytu rozliczanej w złotych polskich z wyłączeniem powiązania z CHF i – choć orzecznictwo sądów polskich musi zmierzyć się z tą kwestią – z jednoczesnym oprocentowaniem kredytu stawką LIBOR, która jest bardzo preferencyjna w stosunku do „złotówkowej” stawki WIBOR.

Jak obliczyć wysokość roszczenia wobec banku z tytułu kredytu hipotecznego zaciągniętego w CHF?

Nie sposób generalnie podać wysokości roszczenia wobec Banku w przypadku „odfrankowienia” kredytu, każdy przypadek jest indywidualny i zależy od typu umowy, harmonogramu spłat, ewentualnych odstępstw od harmonogramu (wyższe spłaty, niższe spłaty).

Roszczenie kredytobiorcy można obliczyć w oparciu o dokumenty:

  1. umowa kredytu wraz z aneksami;
  2. regulamin kredytu z dnia zawarcia umowy (regulaminy zmieniały się na przestrzeni czasu);
  3. zaświadczenie od banku przedstawiające historię spłaty kredytu.

Tylko w oparciu o taką dokumentację nasz biegły w zakresie finansów dokona wyliczenia roszczenia, którego domagamy się przed sądem powszechnym (odpowiednio rejonowym lub okręgowym, zależnie od wartości przedmiotu sporu). Powyższe dokumenty można uzyskać od Banku występując z wnioskiem na piśmie.

Jak wygląda postępowanie w sprawie prowadzone przez Biuro Ekspertyz Kredytowych?

Pierwszym etapem jest analiza dokumentacji przedstawionej przez klienta (umowa, regulamin, historia spłaty kredytu). Przy stwierdzeniu możliwości skutecznego skierowania roszczenia zawieramy umowę z klientem i podejmujemy się jego reprezentacji w sporze z bankiem, uprzednio dokonując symulacji finansowej kredytu „odfrankowionego” i żądając zwroty nadpłaconych wartości i obniżenia rat na przyszłość w przypadku, gdy w naszej ocenie klauzule niedozwolone pozwalają na kontynuowanie umowy kredytu lub w przypadku, gdy ocenimy umowę jako nieważną w całości do zwrotu tego co klient świadczył na rzecz banku (a klient, co oczywiste, zwraca kwotę

Jaki jest koszt dochodzenia roszczenia z umowy kredytu?

Na koszty składają się: opłata od wniesienia pozwu w wysokości 5 %  wartości przedmiotu sporu lub przedmiotu zaskarżenia, jednak nie mniej niż 30 zł i nie więcej niż 1000 zł i opłata skarbowa od pełnomocnictwa udzielonego profesjonalnemu pełnomocnikowi w wysokości 17 złotych. Biuro Ekspertyz Kredytowych sp. z o.o.  zleca reprezentację interesów swoich klientów wyłącznie profesjonalnym pełnomocnikom (adwokatom lub radcom prawnym). W trakcie procesu zapewne pojawi się konieczność wydania opinii przez biegłego sądowego w zakresie poprawności dokonanych wyliczeń co do zmiany w kredycie, z naszego doświadczenia wynika, że należy liczyć się z kosztem ok. 2.000 złotych, przy czym koszty jakie ponosi Kredytobiorca w przypadku wygranej sprawy zwykle są zwracane „zwycięskiej” stronie wg poniższych zasad wynikających z Kodeksu postępowania cywilnego:

art. 98.

  • 1. Strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu).

Reasumując: koszty procesu zwraca w przypadku przegranej kredytobiorcy bank.

Jak wygląda postępowanie w sprawie prowadzone przez Biuro Ekspertyz Kredytowych?

Pierwszym etapem jest analiza  dokumentacji przedstawionej przez klienta (umowa, regulamin, historia splaty kredytu).

Przy stwierdzeniu możliwości skutecznego skierowania roszczenia zawieramy umowę z klientem i podejmujemy się jego reprezentacji w sporze z bankiem, uprzednio dokonując symulacji finansowej kredytu „odfrankowionego” i żądając zwroty nadpłaconych wartości i obniżenia rat na przyszłość w przypadku, gdy w naszej ocenie klauzule niedozwolone pozwalają na kontynuowanie umowy kredytu lub w przypadku, gdy ocenimy umowę jako nieważną w całości do zwrotu tego co klient świadczył na rzecz banku (a klient, co oczywiste, zwraca kwotę kredytu do banku, co nierzadko wiązać się musi z operacją spłaty kredytu nowym zaciągniętym kredytem – z naszego doświadczenia wynika, że taka operacja jest jednak korzystniejsza dla „frankowiczów” niż kontynuowanie dotychczasowego kredytu).

Po poznaniu stanowiska banku, który może zaproponować ugodę, uznać roszczenie, odmówić uznania roszczenia, podejmujemy następne działania: zawieramy ugodę lub wnosimy stosowny pozew do sądu powszechnego. Średni czas rozpatrywania sprawy tego typu w sądach to ok. pół roku do roku.

Czy moje roszczenie nie uległo przedawnieniu?

W przypadku stwierdzenia  faktu zawarcia klauzul niedozwolonych w umowie kredytu obowiązuje co do zasady dziesięcioletni termin przedawnienia o zwrot nadpłaty i rozpoczyna się w dniu płatności poszczególnej raty, dla każdej raty osobno (w naszej ocenie błędne jest stanowisko nakazujące liczyć termin przedawnienia od dnia zawarcia umowy kredytu). W przypadku rat spłaty dokonywanych po 9 lipca 2018 r. zastosowanie będzie mieć zmieniony termin przedawnienia czyli 6-letni.

Czy sprzedaż mieszkania pozbawia mnie możliwości dochodzenia wierzytelności od Banku?

Przedmiotem sporu jest treść umowy, a nie kredytowane mieszkanie. Sprzedaż mieszkania nie wpływa negatywnie na pozycję procesową kredytobiorcy.

Czy można wystąpić z pozwem po całkowitej spłacie kredytu?

Tak, jeżeli tylko wierzytelność nie uległa przedawnieniu.

Czy wynajmowanie kredytowanego mieszkania wpływa negatywnie na możliwości dochodzenia wierzytelności?

Wynajmowanie kredytowanego mieszkania nie ma wpływu na możliwość dochodzenia roszczenia